Jeszcze niedawno ekologiczne budownictwo kojarzyło się przede wszystkim z nowoczesnymi technologiami, panelami fotowoltaicznymi, pompami ciepła i materiałami przyjaznymi środowisku. Dla części inwestorów było to rozwiązanie przede wszystkim wizerunkowe – atrakcyjne, ale niekoniecznie konieczne.

Dzisiaj podejście do ekologicznego budownictwa wyraźnie się zmienia.

Koszty energii, rosnące wymagania dotyczące efektywności budynków, zmiany technologiczne oraz coraz większa świadomość kupujących sprawiają, że efektywność energetyczna staje się elementem ekonomiki nieruchomości.

To ważna zmiana.

Budynek nie jest już oceniany wyłącznie przez pryzmat ceny zakupu, powierzchni czy lokalizacji. Coraz częściej inwestorzy analizują również to, ile będzie kosztowało jego utrzymanie, jak duże będzie zużycie energii oraz czy nieruchomość zachowa swoją atrakcyjność w przyszłości.

Ekologiczne budownictwo przestaje być więc wyłącznie kwestią ideologiczną czy marketingową.

Dla coraz większej liczby inwestorów jest po prostu elementem kalkulacji biznesowej.

Od ekologii do ekonomii

Największa zmiana polega na tym, że rozwiązania ekologiczne coraz częściej można ocenić w kategoriach finansowych.

Dobra izolacja oznacza mniejsze straty ciepła.

Efektywne źródło ogrzewania może ograniczyć zużycie energii.

Fotowoltaika może zmniejszyć część kosztów zakupu energii.

System zarządzania budynkiem może ograniczyć niepotrzebne zużycie.

Oszczędne instalacje wodne mogą zmniejszyć zużycie wody.

Trwałe materiały mogą ograniczyć częstotliwość remontów.

Wszystkie te elementy mają wspólny mianownik – niższy koszt funkcjonowania nieruchomości.

Oczywiście nie oznacza to, że każda ekologiczna technologia automatycznie jest opłacalna.

Inwestor musi policzyć koszt początkowy, potencjalne oszczędności, koszty serwisu oraz przewidywany okres użytkowania.

To właśnie odróżnia świadome inwestowanie od kupowania technologii wyłącznie dlatego, że jest nowoczesna.

Energooszczędność staje się cechą nieruchomości

Przez wiele lat przy zakupie mieszkania podstawowymi kryteriami były:

lokalizacja,

metraż,

liczba pokoi,

piętro,

standard wykończenia.

To nadal bardzo ważne czynniki.

Do zestawu coraz częściej dochodzi jednak kolejny:

koszt użytkowania.

Kupujący może porównywać dwie podobne nieruchomości i zastanawiać się, która będzie tańsza w utrzymaniu.

To zmienia sposób patrzenia na wartość budynku.

Mieszkanie o podobnym metrażu może mieć zupełnie inne koszty ogrzewania w zależności od standardu budynku, źródła energii i jakości izolacji.

W przypadku dużych nieruchomości różnice mogą być jeszcze bardziej znaczące.

Dla inwestora oznacza to, że energooszczędność może stać się elementem przewagi konkurencyjnej.

Deweloperzy nie mogą ignorować kosztów eksploatacji

W przypadku nowych inwestycji coraz większe znaczenie ma nie tylko koszt wybudowania obiektu.

Deweloper musi również myśleć o tym, jak nieruchomość będzie postrzegana za kilka czy kilkanaście lat.

Jeżeli dwa nowe osiedla oferują podobne mieszkania, ale jedno z nich ma niższe koszty eksploatacji, może to być istotny argument sprzedażowy.

Nie oznacza to, że każdy kupujący dokładnie analizuje parametry energetyczne.

Jednak w miarę wzrostu kosztów utrzymania takie kwestie mogą coraz częściej pojawiać się w procesie podejmowania decyzji.

Deweloperzy mogą więc konkurować nie tylko metrażem i standardem, ale również efektywnością budynków.

Ekologiczny budynek to nie tylko panele fotowoltaiczne

Jednym z problemów związanych z pojęciem ekologicznego budownictwa jest jego zawężanie do kilku popularnych technologii.

Fotowoltaika jest widoczna.

Pompa ciepła jest łatwa do wskazania.

Rekuperator można pokazać w specyfikacji.

Znacznie mniej spektakularne są rozwiązania związane z samą konstrukcją budynku.

A właśnie one mogą mieć ogromne znaczenie.

Odpowiednia izolacja.

Szczelność.

Eliminacja mostków termicznych.

Właściwe rozmieszczenie przeszkleń.

Orientacja budynku.

Ograniczenie strat ciepła.

Dobry projekt.

Jakość wykonania.

To wszystko wpływa na późniejsze zużycie energii.

Dlatego ekologiczne budownictwo powinno być traktowane jako system, a nie zestaw pojedynczych urządzeń.

Najdroższa technologia nie zawsze jest najlepsza

Rynek oferuje coraz więcej rozwiązań, które obiecują ograniczenie kosztów energii.

Problem polega na tym, że inwestor może łatwo wpaść w pułapkę technologicznego wyścigu.

Kupuje najnowszy system.

Dodaje kolejne urządzenia.

Rozbudowuje automatykę.

Montuje większą instalację.

W efekcie koszt inwestycji rośnie znacznie szybciej niż potencjalne oszczędności.

Dlatego przed zakupem technologii warto zadać trzy pytania:

Ile kosztuje rozwiązanie?

Ile realnie może zaoszczędzić?

Po jakim czasie inwestycja może się zwrócić?

Jeżeli odpowiedzi nie są jasne, decyzja powinna zostać dokładniej przeanalizowana.

Efektywność energetyczna może wpływać na wartość nieruchomości

Wartość nieruchomości jest pojęciem szerszym niż cena zakupu.

Dla kupującego ważne jest również to, ile będzie kosztowało korzystanie z budynku.

Jeżeli miesięczne koszty utrzymania są wysokie, wpływa to na całkowity koszt posiadania.

W przypadku nieruchomości inwestycyjnych ma to bezpośrednie znaczenie dla rentowności.

Przykładowo właściciel mieszkania przeznaczonego na wynajem może mieć dwie podobne nieruchomości.

Jedna generuje wysokie koszty energii.

Druga jest bardziej efektywna.

Jeżeli najemcy ponoszą część kosztów eksploatacyjnych, bardziej energooszczędny lokal może być dla nich atrakcyjniejszy.

Właściciel może natomiast uzyskać przewagę konkurencyjną podczas poszukiwania najemcy.

To pokazuje, że ekologia może wpływać na ekonomię nieruchomości nawet wtedy, gdy inwestor nie traktuje jej jako głównego celu.

Zielony budynek może być łatwiejszy do wynajęcia

Najemca analizuje całkowity miesięczny koszt życia lub prowadzenia działalności.

Jeżeli lokal kosztuje 3000 zł miesięcznie, ale dodatkowo generuje wysokie rachunki, jego rzeczywisty koszt jest większy.

W przypadku dwóch podobnych mieszkań różnica w opłatach może mieć znaczenie.

Jeszcze wyraźniej widać to w przypadku biur, magazynów i lokali usługowych.

Duża powierzchnia oznacza większe zapotrzebowanie na ogrzewanie, chłodzenie i oświetlenie.

Dla przedsiębiorcy koszty energii są częścią kosztów prowadzenia działalności.

Jeżeli energooszczędny budynek pozwala je ograniczyć, może stać się bardziej atrakcyjny dla potencjalnego najemcy.

Ekologia może mieć znaczenie dla firm

Coraz więcej przedsiębiorstw analizuje swój wpływ na środowisko.

Nie zawsze wynika to wyłącznie z własnych przekonań.

Znaczenie mają również oczekiwania klientów, partnerów biznesowych, inwestorów oraz pracowników.

Firma wynajmująca biuro w energooszczędnym budynku może wykorzystywać ten fakt jako element własnej polityki środowiskowej.

W niektórych branżach może to być istotny argument przy wyborze lokalizacji.

Nie oznacza to oczywiście, że przedsiębiorstwa będą wybierać nieruchomości wyłącznie ze względu na ekologię.

Koszt, lokalizacja, dostępność transportu i standard nadal będą bardzo ważne.

Ekologiczne rozwiązania mogą jednak coraz częściej stanowić dodatkowy argument.

Budynek zaczyna być oceniany przez cały cykl życia

Tradycyjne podejście do budownictwa często koncentruje się na koszcie realizacji.

Inwestor pyta:

„Ile kosztuje wybudowanie obiektu?”

Nowoczesne podejście wymaga szerszego spojrzenia:

„Ile będzie kosztowało wybudowanie, użytkowanie, utrzymanie i modernizowanie tego obiektu przez kolejne dekady?”

To zasadnicza różnica.

Budynek może być tani na początku, ale drogi w eksploatacji.

Może również być droższy w budowie, ale znacznie tańszy przez kolejne lata.

Właśnie dlatego coraz większego znaczenia nabiera pojęcie całkowitego kosztu posiadania.

Materiały budowlane również mają znaczenie

Ekologiczne budownictwo nie kończy się na energii.

Znaczenie ma również sposób produkcji, transportu i późniejszego wykorzystania materiałów.

Ważna może być ich trwałość.

Jeżeli materiał trzeba wymieniać po kilku latach, jego rzeczywisty koszt środowiskowy i ekonomiczny może być większy niż produktu, który działa przez kilkadziesiąt lat.

Dlatego inwestor powinien patrzeć nie tylko na cenę zakupu.

Ważne są również:

• trwałość,
• możliwość naprawy,
• wymagania konserwacyjne,
• możliwość ponownego wykorzystania,
• dostępność części,
• koszty transportu,
• wpływ produkcji na środowisko.

Ekologia w budownictwie wymaga więc szerszego spojrzenia niż samo ograniczanie zużycia energii.

Modernizacja istniejących budynków może być ogromnym rynkiem

Nie wszystkie ekologiczne inwestycje będą dotyczyły nowych obiektów.

Ogromny potencjał znajduje się w istniejących budynkach.

Starsze nieruchomości często mają wysokie zapotrzebowanie na energię.

Termomodernizacja może obejmować między innymi:

• docieplenie,
• wymianę okien,
• modernizację ogrzewania,
• poprawę wentylacji,
• modernizację instalacji,
• montaż systemów zarządzania energią.

Właściciel powinien jednak dokładnie policzyć opłacalność takich prac.

Nie każda modernizacja będzie ekonomicznie uzasadniona.

Ważna jest kolejność działań.

Jeżeli budynek ma duże straty energii, montaż bardzo wydajnego źródła ogrzewania bez ograniczenia strat może nie być optymalnym rozwiązaniem.

Termomodernizacja jako inwestycja, a nie wydatek

Właściciel nieruchomości może patrzeć na remont jako na koszt.

Może też potraktować go jako inwestycję.

Jeżeli modernizacja zmniejsza rachunki, poprawia komfort i zwiększa atrakcyjność budynku, jej efekt będzie widoczny przez wiele lat.

To szczególnie ważne w przypadku budynków komercyjnych.

Niższe koszty eksploatacyjne mogą wpływać na rentowność działalności najemców, a tym samym na atrakcyjność powierzchni.

W przypadku budynków mieszkalnych mogą natomiast zwiększyć atrakcyjność dla kupujących.

Co z pompami ciepła?

Pompy ciepła są jednym z najczęściej kojarzonych rozwiązań z nowoczesnym budownictwem.

Ich popularność wynika między innymi z możliwości wykorzystania energii elektrycznej do efektywnego ogrzewania budynków.

Nie oznacza to jednak, że pompa ciepła będzie idealnym rozwiązaniem dla każdej nieruchomości.

Znaczenie ma standard energetyczny budynku, sposób dystrybucji ciepła, zapotrzebowanie na energię oraz sposób eksploatacji.

Inwestor powinien również uwzględnić koszt zakupu, instalacji, serwisu i ewentualnych modernizacji.

Najważniejsze jest dopasowanie technologii do budynku.

Nie odwrotnie.

Fotowoltaika zmienia sposób myślenia o energii

Produkcja własnej energii może ograniczać zależność od zewnętrznych dostaw.

Ale ekonomika instalacji zależy od sposobu wykorzystania wyprodukowanej energii.

Im większa część energii może zostać wykorzystana na bieżące potrzeby, tym bardziej istotne stają się godziny pracy urządzeń i profil zużycia.

Dlatego inwestor powinien analizować cały system.

Fotowoltaika może współpracować z pompą ciepła, magazynem energii oraz inteligentnym zarządzaniem zużyciem.

Nie chodzi więc wyłącznie o liczbę paneli na dachu.

Chodzi o to, jak energia będzie wykorzystywana.

Magazyn energii – koszt czy element przyszłego systemu?

Magazyny energii są kolejnym rozwiązaniem, które coraz częściej pojawia się w nowoczesnym budownictwie.

Pozwalają przechowywać energię i wykorzystać ją w późniejszym czasie.

Dla inwestora kluczowe pozostaje jednak pytanie o opłacalność.

Koszt zakupu urządzenia musi być porównany z potencjalnymi korzyściami.

Podobnie jak w przypadku innych technologii, nie warto zakładać, że rozwiązanie jest opłacalne tylko dlatego, że jest nowoczesne.

Decyzja powinna wynikać z profilu zużycia energii konkretnego budynku.

Inteligentne budynki stają się częścią rynku nieruchomości

Technologia coraz mocniej wchodzi również w zarządzanie budynkami.

Systemy automatyki mogą kontrolować:

temperaturę,

oświetlenie,

wentylację,

zużycie energii,

rolety,

bezpieczeństwo,

dostęp do pomieszczeń.

W dużych budynkach nawet niewielkie ograniczenie zużycia energii może oznaczać znaczące oszczędności.

Dlatego inteligentne zarządzanie może być szczególnie interesujące dla właścicieli obiektów komercyjnych.

W budynku mieszkalnym znaczenie może mieć przede wszystkim komfort i możliwość ograniczenia niepotrzebnego zużycia.

Ekologiczne budownictwo tworzy nowe sektory gospodarki

Zmiana podejścia do budynków wpływa również na rynek usług.

Rosnące znaczenie efektywności energetycznej zwiększa zapotrzebowanie na:

audytorów energetycznych,

projektantów instalacji,

specjalistów od termomodernizacji,

firmy montujące systemy OZE,

serwisantów,

producentów materiałów izolacyjnych,

dostawców systemów automatyki,

specjalistów zajmujących się zarządzaniem energią.

Oznacza to, że ekologiczne budownictwo nie jest tylko zmianą technologiczną.

To również zmiana struktury rynku.

Powstają nowe produkty, usługi i specjalizacje.

Deweloperzy będą musieli coraz lepiej uzasadniać koszty inwestycji

Wprowadzenie ekologicznych rozwiązań zwiększa koszty na etapie budowy.

Inwestor musi więc odpowiedzieć na pytanie, kto ostatecznie poniesie ten koszt.

Czy będzie to deweloper?

Czy zostanie przeniesiony na cenę nieruchomości?

Czy część kosztów zwróci się poprzez niższe koszty eksploatacji?

To ważne pytania biznesowe.

Jeżeli klient nie widzi wartości dodatkowych rozwiązań, może nie być gotowy zapłacić więcej.

Dlatego deweloper powinien nie tylko stosować technologie, ale również potrafić pokazać ich ekonomiczny efekt.

Nie wystarczy powiedzieć:

„Ten budynek jest ekologiczny”.

Lepiej pokazać:

„Dzięki określonym rozwiązaniom zapotrzebowanie na energię jest niższe, a koszty eksploatacji mogą być mniejsze”.

Oczywiście każda deklaracja powinna być oparta na rzeczywistych danych.

Ekologia może stać się elementem przewagi konkurencyjnej

Na rynku, na którym wiele inwestycji wygląda podobnie, dodatkowe cechy mogą decydować o wyborze.

Dobra lokalizacja.

Funkcjonalne mieszkanie.

Wysoki standard.

Niskie koszty utrzymania.

Nowoczesne rozwiązania energetyczne.

Każdy z tych elementów może mieć znaczenie.

Nie należy jednak zakładać, że ekologia zastąpi cenę lub lokalizację.

Nie zastąpi.

Może natomiast być czynnikiem, który przechyli decyzję na korzyść jednej nieruchomości.

Czy ekologiczna nieruchomość będzie łatwiejsza do sprzedaży?

Nie ma gwarancji.

Na cenę nieruchomości wpływa zbyt wiele zmiennych.

Można jednak wskazać kilka powodów, dla których efektywność energetyczna może zwiększać atrakcyjność budynku.

Po pierwsze, niższe koszty użytkowania.

Po drugie, większy komfort.

Po trzecie, mniejsza podatność na wzrost kosztów energii.

Po czwarte, zgodność z rosnącymi wymaganiami dotyczącymi efektywności budynków.

Po piąte, coraz większa świadomość kupujących.

Jeżeli wszystkie te elementy będą zyskiwać na znaczeniu, energooszczędne nieruchomości mogą mieć przewagę nad budynkami o wysokim zapotrzebowaniu na energię.

Inwestor powinien uważać na greenwashing

Wraz ze wzrostem popularności ekologicznych rozwiązań rośnie również ryzyko wykorzystywania ekologii jako hasła marketingowego.

Budynek może być reklamowany jako „zielony”, ponieważ posiada panele fotowoltaiczne.

Ale sama obecność paneli nie mówi jeszcze wszystkiego o efektywności energetycznej.

Podobnie określenie „ekologiczne materiały” może mieć niewiele znaczenia bez informacji o ich właściwościach, trwałości czy pochodzeniu.

Dlatego inwestor powinien pytać o konkrety.

Jakie jest zużycie energii?

Jakie zastosowano rozwiązania?

Jakie są koszty utrzymania?

Jakie są parametry budynku?

Jak długo poszczególne systemy będą działać?

Jakie są koszty serwisu?

Im bardziej konkretna odpowiedź, tym łatwiej ocenić rzeczywistą wartość inwestycji.

Nie każda ekologiczna inwestycja musi być droga

To również ważne.

Ekologiczne budownictwo nie oznacza automatycznie luksusowego budynku wyposażonego w najdroższe technologie.

Część rozwiązań może być stosunkowo prosta.

Dobra izolacja.

Odpowiednie uszczelnienie.

Właściwa orientacja budynku.

Ograniczenie mostków termicznych.

Efektywne oświetlenie.

Sterowanie ogrzewaniem.

Rozsądne zarządzanie wodą.

To często właśnie podstawowe rozwiązania mogą przynieść bardzo dobre efekty.

Dlatego warto unikać podejścia, w którym ekologia oznacza wyłącznie kosztowne technologie.

Jak inwestor powinien oceniać ekologiczną nieruchomość?

Najlepiej zacząć od kilku podstawowych pytań.

Ile energii zużywa budynek?

To punkt wyjścia do oceny efektywności.

Jakie są koszty eksploatacji?

Warto znać realne lub możliwie wiarygodne dane.

Jakie rozwiązania odpowiadają za oszczędności?

Nie wystarczy sama nazwa technologii.

Ile kosztowała dodatkowa inwestycja?

Pozwala ocenić potencjalny zwrot.

Jakie są koszty utrzymania i serwisu?

Urządzenia wymagają konserwacji.

Jak długo mają działać?

Żywotność ma znaczenie dla kalkulacji.

Czy rozwiązania zwiększają atrakcyjność nieruchomości?

To istotne przy późniejszej sprzedaży lub wynajmie.

Budownictwo ekologiczne a biznes

Dla przedsiębiorców temat efektywności energetycznej może mieć jeszcze większe znaczenie niż dla właścicieli domów.

Firma ponosi koszty energii jako część działalności operacyjnej.

Jeżeli nieruchomość wymaga dużych nakładów na ogrzewanie i chłodzenie, wpływa to bezpośrednio na marżę.

W przypadku produkcji, magazynowania czy handlu różnice mogą być szczególnie znaczące.

Dlatego inwestycja w efektywny energetycznie budynek może być analizowana tak samo jak inwestycja w maszynę.

Jeżeli pozwala ograniczyć koszty przez wiele lat, może mieć wymierną wartość biznesową.

Przyszłość rynku będzie wymagała szerszego spojrzenia

Ekologiczne budownictwo nie powinno być rozpatrywane jako chwilowa moda.

Zmieniają się technologie.

Zmieniają się oczekiwania klientów.

Zmieniają się koszty energii.

Zmieniają się wymagania dotyczące budynków.

Zmieniają się również strategie inwestorów.

To wszystko powoduje, że efektywność energetyczna może stawać się coraz ważniejszym elementem oceny nieruchomości.

Nie oznacza to, że za kilka lat każdy kupujący będzie wybierał mieszkanie wyłącznie na podstawie zużycia energii.

Lokalizacja nadal będzie miała ogromne znaczenie.

Cena również.

Podobnie jak metraż, układ i standard.

Jednak koszty użytkowania mogą coraz częściej stanowić jeden z elementów, które zdecydują o wyborze.

Ekologiczne budownictwo staje się częścią ekonomiki nieruchomości

Najważniejsza zmiana nie polega na tym, że inwestorzy nagle zaczęli kierować się wyłącznie ochroną środowiska.

Zmiana polega na tym, że coraz łatwiej połączyć ekologię z ekonomią.

Mniejsze zużycie energii oznacza niższe rachunki.

Lepsza izolacja oznacza mniejsze straty.

Efektywniejsze ogrzewanie może ograniczyć koszty.

Trwałe materiały mogą zmniejszyć wydatki remontowe.

Inteligentne systemy mogą ograniczyć niepotrzebne zużycie.

A niższe koszty eksploatacji mogą zwiększać atrakcyjność nieruchomości.

To właśnie dlatego ekologiczne budownictwo coraz mniej przypomina niszowy segment rynku.

Staje się częścią normalnej kalkulacji inwestycyjnej.

Najważniejsze jest jednak zachowanie rozsądku.

Nie każda droga technologia jest opłacalna.

Nie każda inwestycja w OZE ma taki sam okres zwrotu.

Nie każdy „zielony” budynek jest rzeczywiście energooszczędny.

I nie każda nieruchomość z ekologicznymi rozwiązaniami automatycznie zyska na wartości.

Inwestor powinien patrzeć na konkrety: koszty, parametry, zużycie energii, trwałość, serwis, potencjalne oszczędności i przyszłą atrakcyjność nieruchomości.

Ekologiczne budownictwo może być więc czymś więcej niż sposobem na ograniczenie wpływu budynków na środowisko. Może stać się narzędziem ograniczania kosztów, budowania wartości nieruchomości i zwiększania odporności inwestycji na zmieniające się warunki rynkowe.

To właśnie połączenie tych trzech elementów – ekonomii, technologii i odpowiedzialnego gospodarowania zasobami – może w kolejnych latach coraz mocniej wpływać na decyzje deweloperów, inwestorów oraz właścicieli nieruchomości.

Artykuł przygotowano we współpracy z redakcją portalu eko-budowlaniec.pl