Wzrost cen mieszkań często prowadzi do prostego wniosku: nieruchomości są dobrą inwestycją, ponieważ ich wartość z czasem rośnie. To jednak tylko część rzeczywistości.

Rynek nieruchomości nie podnosi wszystkich cen w takim samym tempie. Dwa mieszkania o podobnym metrażu, znajdujące się nawet w tej samej dzielnicy, mogą po kilku latach znacząco różnić się wartością.

Jedno będzie łatwe do wynajęcia i szybko znajdzie kupca. Drugie może miesiącami czekać na zainteresowanego nabywcę.

Dlaczego?

O wartości nieruchomości decyduje znacznie więcej niż sam metraż. Lokalizacja, stan techniczny, koszty utrzymania, dostępność komunikacji, układ pomieszczeń, standard budynku, otoczenie, efektywność energetyczna czy potencjał danej części miasta mogą mieć ogromne znaczenie.

Dla inwestora oznacza to jedno: nie wystarczy kupić nieruchomości. Trzeba kupić taką nieruchomość, która będzie odpowiadała na potrzeby rynku również za kilka czy kilkanaście lat.

Wzrost cen nie oznacza, że każda nieruchomość jest dobrą inwestycją

Rynek nieruchomości jest niejednorodny.

W jednym mieście ceny mogą rosnąć, podczas gdy w konkretnej dzielnicy sytuacja będzie zupełnie inna. Nawet w obrębie jednego osiedla różnice mogą wynikać z piętra, ekspozycji, widoku, standardu budynku czy dostępu do infrastruktury.

Dlatego inwestor powinien unikać myślenia:

„Skoro mieszkania drożeją, każde mieszkanie będzie droższe”.

To zbyt duże uproszczenie.

Nieruchomość jest aktywem o bardzo konkretnych cechach. Jej atrakcyjność wynika z tego, jak dobrze odpowiada na potrzeby potencjalnych nabywców lub najemców.

Jeżeli te potrzeby się zmienią, wartość konkretnego lokalu również może zachowywać się inaczej niż średnia rynkowa.

Lokalizacja nadal jest jednym z najważniejszych czynników

W nieruchomościach bardzo często powtarza się, że najważniejsze są lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.

To uproszczenie, ale zawiera sporo prawdy.

Nieruchomości nie można przenieść w inne miejsce. Można wyremontować mieszkanie, zmienić jego wyposażenie czy poprawić standard, ale nie można zmienić jego położenia.

Dlatego inwestor powinien analizować nie tylko obecną atrakcyjność lokalizacji, ale również jej potencjalny rozwój.

Czy w okolicy powstają nowe drogi?

Czy rozwija się transport publiczny?

Czy powstają szkoły, sklepy i usługi?

Czy pojawiają się nowe miejsca pracy?

Czy dzielnica przyciąga nowych mieszkańców?

Czy planowane są inwestycje infrastrukturalne?

To właśnie takie elementy mogą w dłuższej perspektywie wpływać na popyt.

Nie każda dobra lokalizacja wygląda atrakcyjnie dzisiaj

Inwestorzy często skupiają się na miejscach, które już są modne i drogie.

Taka strategia może być bezpieczniejsza pod względem popytu, ale oznacza również wyższą cenę wejścia.

Alternatywą jest szukanie lokalizacji, które dopiero zyskują na znaczeniu.

To oczywiście wiąże się z większym ryzykiem.

Planowana infrastruktura może powstać później niż zakładano.

Inwestycja może zostać zmieniona.

Dzielnica może rozwijać się wolniej.

Dlatego potencjał lokalizacji trzeba analizować na podstawie konkretnych danych, a nie wyłącznie marketingowych zapowiedzi.

Dostęp do transportu może być ważniejszy niż kilka dodatkowych metrów

Kupujący często zwracają uwagę na powierzchnię.

Jednak dodatkowe 5 czy 10 metrów kwadratowych nie zawsze zwiększa atrakcyjność nieruchomości bardziej niż dobra komunikacja.

Mieszkanie położone blisko przystanku, stacji kolejowej czy ważnego węzła komunikacyjnego może być atrakcyjne dla osób, które codziennie dojeżdżają do pracy.

Podobnie w przypadku najmu.

Najemca może zaakceptować nieco mniejszy metraż, jeżeli dzięki temu może szybko dotrzeć do centrum lub miejsca pracy.

Dlatego inwestor powinien patrzeć na nieruchomość z perspektywy użytkownika.

Nie tylko:

„Ile metrów kupuję?”

ale:

„Jak będzie wyglądało codzienne życie osoby, która będzie tutaj mieszkała?”

Układ mieszkania może decydować o jego wartości

Dwa mieszkania o powierzchni 60 m² mogą być zupełnie różnymi produktami.

Pierwsze może mieć trzy funkcjonalne pokoje, osobną kuchnię, łazienkę i wygodny przedpokój.

Drugie może mieć ogromny korytarz, małe pokoje i niewykorzystaną przestrzeń.

W statystykach oba mają 60 m².

Dla klienta nie są jednak równoważne.

Funkcjonalność ma znaczenie szczególnie w mieszkaniach przeznaczonych na wynajem.

Najemca płaci nie za samą powierzchnię.

Płaci za możliwość wygodnego korzystania z niej.

Dlatego przed zakupem nieruchomości warto dokładnie przeanalizować układ pomieszczeń.

Piękny remont nie zawsze zwiększa wartość tak bardzo, jak kosztował

To kolejna pułapka inwestycyjna.

Inwestor kupuje mieszkanie wymagające remontu i wydaje na wykończenie 150 tys. zł.

Po remoncie lokal wygląda świetnie.

Problem pojawia się przy sprzedaży.

Rynek nie zawsze jest gotowy zapłacić za wykończenie pełną kwotę, którą inwestor na nie wydał.

Właściciel może uważać, że skoro remont kosztował 150 tys. zł, cena mieszkania powinna wzrosnąć o co najmniej 150 tys. zł.

Nie zawsze.

Wartość nieruchomości wynika z tego, ile potencjalni kupujący są gotowi za nią zapłacić, a nie z sumy poniesionych wydatków.

Dlatego remont inwestycyjny powinien być podporządkowany oczekiwaniom rynku.

Nie chodzi o to, aby urządzić mieszkanie dokładnie tak, jak podoba się właścicielowi.

Chodzi o stworzenie produktu, który będzie atrakcyjny dla grupy docelowej.

Standard budynku ma coraz większe znaczenie

Kupujący coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale również na budynek.

Winda.

Stan elewacji.

Parking.

Części wspólne.

Monitoring.

Izolacja.

Źródło ogrzewania.

Koszty administracyjne.

Stan instalacji.

Wszystkie te elementy wpływają na komfort i koszty użytkowania.

Można mieć piękne mieszkanie w budynku, którego utrzymanie jest kosztowne.

W dłuższej perspektywie może to ograniczać zainteresowanie nieruchomością.

Czynsz może być ukrytym problemem inwestycji

Przy zakupie mieszkania inwestor często koncentruje się na cenie za metr kwadratowy.

Tymczasem równie ważne mogą być miesięczne koszty utrzymania.

Jeżeli lokal ma wysoki czynsz administracyjny, duży fundusz remontowy i wysokie koszty ogrzewania, wpływa to na całkowity koszt korzystania z nieruchomości.

W przypadku najmu ma to bezpośrednie znaczenie.

Najemca patrzy na całkowity miesięczny koszt.

Jeżeli za mieszkanie trzeba zapłacić 3000 zł czynszu najmu oraz dodatkowo 1000 zł opłat, całkowity koszt wynosi 4000 zł.

Dla porównania lokal z czynszem 3200 zł i niższymi opłatami może okazać się bardziej atrakcyjny.

Dlatego inwestor powinien analizować nie tylko cenę zakupu, ale również wszystkie koszty późniejszego użytkowania.

Energooszczędność może wpływać na przyszłą atrakcyjność nieruchomości

Rosnące koszty energii sprawiają, że efektywność energetyczna staje się coraz bardziej istotna.

Kupujący może porównywać dwa podobne mieszkania i zastanawiać się, które będzie tańsze w utrzymaniu.

Znaczenie mają między innymi:

• sposób ogrzewania,
• izolacja budynku,
• jakość stolarki,
• wentylacja,
• zużycie energii,
• standard instalacji.

W przypadku nowych budynków energooszczędność może stać się jednym z elementów przewagi konkurencyjnej.

W przypadku starszych nieruchomości inwestor może natomiast analizować potencjał termomodernizacji.

Nie każda modernizacja będzie opłacalna.

Ale nieruchomość, która generuje wysokie koszty użytkowania, może z czasem być mniej atrakcyjna niż efektywniejsze alternatywy.

Zielone budownictwo może zmienić sposób patrzenia na nieruchomości

Jeszcze niedawno ekologiczne rozwiązania w budynkach były często traktowane przede wszystkim jako element wizerunkowy.

Dzisiaj coraz częściej analizuje się je również ekonomicznie.

Panele fotowoltaiczne.

Pompy ciepła.

Rekuperacja.

Dobra izolacja.

Systemy zarządzania energią.

Rozwiązania ograniczające zużycie wody.

Materiały o długiej żywotności.

Wszystkie mogą wpływać na koszty eksploatacji.

Dla inwestora ważne jest jednak rozróżnienie pomiędzy rzeczywistą efektywnością a marketingiem.

Samo określenie „eko” nie oznacza automatycznie, że nieruchomość jest tańsza w utrzymaniu lub bardziej wartościowa.

Liczą się konkretne parametry.

Inwestor powinien patrzeć również na demografię

Nieruchomość jest zawsze związana z ludźmi, którzy będą chcieli z niej korzystać.

Jeżeli w danym regionie liczba mieszkańców spada, popyt może być pod presją.

Jeżeli natomiast przybywa mieszkańców, powstają nowe miejsca pracy i rozwija się infrastruktura, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Demografia nie daje gwarancji wzrostu cen.

Jest jednak jednym z elementów, które warto uwzględnić w analizie.

Szczególnie przy inwestycjach długoterminowych.

Kto będzie chciał mieszkać tutaj za 10 lat?

To bardzo dobre pytanie inwestycyjne.

Jeżeli dzisiaj mieszkanie jest atrakcyjne dla młodych osób, warto zastanowić się, czy za kilka lat nadal będzie odpowiadało ich potrzebom.

Zmienia się struktura gospodarstw domowych.

Zmienia się sposób pracy.

Coraz większe znaczenie może mieć możliwość pracy zdalnej.

Rosną wymagania dotyczące komfortu.

Zmienia się podejście do transportu.

Zmieniają się również oczekiwania wobec przestrzeni wspólnych.

Nieruchomość powinna więc być analizowana nie tylko przez pryzmat dzisiejszego popytu.

Praca zdalna zmieniła znaczenie przestrzeni

Jeszcze kilka lat temu dodatkowy pokój mógł być dla części klientów mniej istotny.

Dzisiaj możliwość wydzielenia miejsca do pracy może zwiększać atrakcyjność mieszkania.

Nie każdy potrzebuje osobnego gabinetu.

Czasami wystarczy funkcjonalny fragment przestrzeni, dobre doświetlenie i odpowiednie miejsce na biurko.

To dobry przykład tego, jak zmiany społeczne wpływają na rynek nieruchomości.

Inwestor, który potrafi przewidywać takie zmiany, może lepiej dopasować zakup do przyszłego popytu.

Balkon, taras i przestrzeń zewnętrzna przestały być dodatkiem

Dla wielu kupujących znaczenie ma również możliwość korzystania z przestrzeni na zewnątrz.

Balkon, taras, ogród czy dostęp do zieleni mogą zwiększać atrakcyjność nieruchomości.

Nie oznacza to, że każda nieruchomość bez balkonu będzie trudna do sprzedaży.

Warto jednak pamiętać, że cechy wpływające na komfort życia mogą mieć przełożenie na popyt.

Szczególnie w przypadku mieszkań, gdzie prywatna przestrzeń zewnętrzna jest ograniczona.

Widok z okna może mieć większe znaczenie, niż zakłada inwestor

To przykład cechy, której nie można łatwo zmienić.

Widok na park, rzekę, otwartą przestrzeń czy panoramę miasta może zwiększać atrakcyjność nieruchomości.

Widok na ścianę sąsiedniego budynku lub ruchliwą drogę może działać odwrotnie.

Dlatego przy zakupie mieszkania warto patrzeć nie tylko na sam lokal, ale również na jego otoczenie.

Jeżeli inwestor kupuje nieruchomość z myślą o długim okresie, powinien sprawdzić również miejscowe plany i informacje dotyczące przyszłego zagospodarowania sąsiednich działek.

Dzisiejszy widok nie musi być taki sam za pięć lat.

Hałas może obniżać atrakcyjność nieruchomości

To jeden z czynników, które często wychodzą na jaw dopiero po zakupie.

Mieszkanie może być piękne, dobrze urządzone i świetnie zlokalizowane.

Jeżeli jednak znajduje się przy bardzo ruchliwej drodze, torach kolejowych lub innym źródle hałasu, część klientów może je odrzucić.

Warto więc odwiedzić nieruchomość o różnych porach.

Nie tylko w środku dnia.

Również rano, wieczorem i w weekend.

To prosta czynność, która może ujawnić cechy niewidoczne podczas pierwszej prezentacji.

Parking może być ważniejszy niż dodatkowy pokój

W niektórych lokalizacjach dostępność miejsc parkingowych jest jednym z kluczowych problemów.

Mieszkanie bez przypisanego miejsca może być trudniejsze do wynajęcia lub sprzedaży, jeśli większość potencjalnych klientów korzysta z samochodu.

W centrum dużego miasta znaczenie parkingu może być mniejsze, szczególnie przy dobrej komunikacji publicznej.

W lokalizacji podmiejskiej sytuacja może być odwrotna.

To pokazuje, dlaczego każdą nieruchomość należy analizować w kontekście konkretnego rynku.

Rentowność najmu to nie tylko czynsz

Inwestor kupujący mieszkanie pod wynajem często wykonuje proste obliczenie:

cena mieszkania / miesięczny czynsz.

To jednak nie wystarcza.

Należy uwzględnić:

• podatki,
• koszty administracyjne,
• remonty,
• wyposażenie,
• okresy bez najemcy,
• ubezpieczenie,
• koszty zarządzania,
• naprawy,
• finansowanie zakupu.

Dopiero po uwzględnieniu wszystkich wydatków można ocenić rzeczywistą rentowność.

Warto też pamiętać, że wysoka stopa zwrotu często oznacza wyższe ryzyko.

Tańsza nieruchomość w mniej atrakcyjnej lokalizacji może oferować wyższą potencjalną rentowność, ale jednocześnie wymagać większego wysiłku w znalezieniu najemców.

Kredyt może zmienić ekonomię inwestycji

Jeżeli nieruchomość jest finansowana kredytem, inwestor powinien analizować nie tylko cenę zakupu, ale również koszt kapitału.

Wzrost oprocentowania może znacząco zmienić miesięczne obciążenie.

Wysoka rata może z kolei ograniczyć przepływy pieniężne z najmu.

Dlatego inwestycję należy analizować również w mniej korzystnym scenariuszu.

Co stanie się, jeśli mieszkanie będzie stało puste przez kilka miesięcy?

Co jeśli pojawi się większy remont?

Co jeśli koszt finansowania wzrośnie?

Co jeśli czynsz najmu będzie niższy od zakładanego?

Bezpieczna inwestycja to nie taka, która działa wyłącznie przy najbardziej optymistycznych założeniach.

Nowe mieszkanie nie zawsze jest lepszą inwestycją niż stare

Nowe budownictwo ma wiele zalet.

Nowoczesne instalacje.

Lepsza efektywność energetyczna.

Nowe części wspólne.

Gwarancje.

Często atrakcyjny standard.

Nie oznacza to jednak, że starsza nieruchomość zawsze jest gorsza.

Dobrze zlokalizowane mieszkanie w starszym budynku może mieć bardzo silną przewagę wynikającą z lokalizacji.

Może znajdować się blisko centrum, komunikacji, szkół, usług i terenów zielonych.

Nowy budynek może natomiast powstawać na obrzeżach, gdzie infrastruktura dopiero się rozwija.

Dlatego wiek nieruchomości jest tylko jednym z parametrów.

Deweloper nie jest jedynym czynnikiem ryzyka

Przy zakupie nowego mieszkania inwestor powinien analizować również jakość samej inwestycji.

Znaczenie mają:

• jakość wykonania,
• standard części wspólnych,
• koszty administracyjne,
• układ mieszkań,
• liczba lokali w budynku,
• dostępność parkingu,
• infrastruktura w okolicy,
• planowany rozwój sąsiedztwa.

Nie każda nowa inwestycja będzie równie atrakcyjna.

Czasami najważniejsze jest nie to, jak wygląda wizualizacja osiedla, ale jak będzie wyglądało jego codzienne użytkowanie.

Wartość nieruchomości zależy od podaży i popytu

Podstawowa zasada ekonomiczna działa również na rynku mieszkaniowym.

Jeżeli wiele osób chce kupić podobne nieruchomości, a dostępnych lokali jest niewiele, ceny mogą rosnąć.

Jeżeli oferta jest duża, a zainteresowanie ograniczone, presja może działać w przeciwnym kierunku.

Dlatego inwestor powinien obserwować lokalny rynek.

Nie tylko ogólnopolskie nagłówki.

To, co dzieje się w całym kraju, nie zawsze dokładnie odzwierciedla sytuację konkretnego miasta czy dzielnicy.

Najlepsza nieruchomość inwestycyjna nie zawsze jest najtańsza

Cena zakupu jest oczywiście bardzo ważna.

Nie powinna być jednak jedynym kryterium.

Tania nieruchomość może wymagać dużego remontu.

Może być trudna do wynajęcia.

Może mieć wysokie koszty utrzymania.

Może znajdować się w lokalizacji o ograniczonym popycie.

Może mieć niekorzystny układ.

Droższa nieruchomość może natomiast generować stabilniejszy popyt i łatwiejszą sprzedaż.

Dlatego zamiast szukać „najtańszego mieszkania”, warto szukać najlepszego stosunku ceny, ryzyka, kosztów i potencjału.

Co warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Inwestor może przygotować własną listę kontrolną.

Lokalizacja

Czy okolica rozwija się, czy raczej traci mieszkańców?

Transport

Jak łatwo dotrzeć do centrum i najważniejszych miejsc?

Infrastruktura

Czy w pobliżu znajdują się sklepy, szkoły, usługi i tereny rekreacyjne?

Koszty utrzymania

Ile wynosi czynsz i jakie są przewidywane opłaty?

Stan techniczny

Czy budynek wymaga kosztownych remontów?

Energetyka

Jakie jest źródło ogrzewania i jakie są przewidywane koszty energii?

Układ

Czy nieruchomość odpowiada potrzebom potencjalnych mieszkańców?

Otoczenie

Czy w pobliżu planowane są nowe inwestycje?

Popyt

Kto będzie chciał wynająć lub kupić tę nieruchomość?

Możliwość wyjścia z inwestycji

Czy za kilka lat będzie można stosunkowo łatwo znaleźć nabywcę?

Najważniejsza jest płynność nieruchomości

W przypadku inwestycji długoterminowej łatwo skupić się na potencjalnym wzroście wartości.

Nie należy jednak zapominać o płynności.

Jeżeli inwestor będzie potrzebował sprzedać nieruchomość, ważne jest, jak szybko znajdzie kupca.

Nieruchomość bardzo specyficzna może być atrakcyjna dla niewielkiej grupy osób.

Mieszkanie o uniwersalnym układzie i dobrej lokalizacji może mieć znacznie szersze grono potencjalnych nabywców.

To ma znaczenie szczególnie w sytuacji, gdy inwestor korzysta z kredytu.

Im dłużej nieruchomość czeka na sprzedaż, tym większe mogą być koszty jej utrzymania i finansowania.

Nieruchomość powinna być oceniana jak biznes

Inwestowanie w nieruchomości często kojarzy się z czymś bezpiecznym i namacalnym.

W końcu inwestor kupuje fizyczny majątek.

Nie oznacza to jednak braku ryzyka.

Nieruchomość może tracić atrakcyjność.

Może wymagać kosztownych remontów.

Może mieć problem z wynajmem.

Może zostać obciążona wysokimi kosztami utrzymania.

Może również znajdować się w miejscu, którego potencjał nie rozwinie się zgodnie z oczekiwaniami.

Dlatego inwestor powinien analizować nieruchomość podobnie jak przedsiębiorstwo.

Patrzeć na przychody.

Koszty.

Ryzyko.

Popyt.

Konkurencję.

Potencjał wzrostu.

Możliwość wyjścia.

Przyszłość rynku może premiować jakość, a nie tylko metraż

W miarę jak rynek staje się bardziej dojrzały, coraz trudniej konkurować wyłącznie powierzchnią.

Kupujący oczekują wygody.

Najemcy zwracają uwagę na koszty.

Inwestorzy analizują rentowność.

Rosnące znaczenie mogą mieć również parametry energetyczne, jakość budynku i koszty jego utrzymania.

To oznacza, że nieruchomość może być atrakcyjna nie dlatego, że ma 70 m² zamiast 60 m², ale dlatego, że te 60 m² zostało dobrze zaprojektowane, znajduje się w dobrej lokalizacji i kosztuje niewiele w codziennym użytkowaniu.

Co będzie decydowało o wartości nieruchomości za kilka lat?

Nie da się wskazać jednego czynnika.

Rynek nieruchomości jest zbyt złożony.

Można jednak zauważyć kilka elementów, które mają znaczenie niezależnie od koniunktury.

Lokalizacja pozostaje jednym z najważniejszych.

Funkcjonalność decyduje o komforcie użytkowania.

Koszty utrzymania wpływają na całkowity koszt posiadania.

Stan techniczny może oznaczać przyszłe wydatki.

Efektywność energetyczna może zwiększać atrakcyjność nieruchomości.

Infrastruktura wpływa na codzienną wygodę.

Demografia może kształtować przyszły popyt.

Płynność decyduje o łatwości wyjścia z inwestycji.

Dlatego zakup nieruchomości powinien być poprzedzony analizą znacznie szerszą niż porównanie ceny za metr kwadratowy.

Największy błąd inwestora? Kupowanie tego, co podoba się jemu

Inwestor może mieć własne preferencje.

Może lubić określony styl wykończenia.

Może preferować duże mieszkania.

Może uważać konkretną dzielnicę za najlepszą.

Problem pojawia się wtedy, gdy jego osobiste preferencje zastępują analizę rynku.

Jeżeli nieruchomość jest kupowana pod wynajem lub z myślą o późniejszej sprzedaży, najważniejsze powinny być potrzeby przyszłego użytkownika.

To on będzie płacił czynsz lub cenę zakupu.

Dlatego inwestor powinien patrzeć na nieruchomość nie tylko własnymi oczami.

Powinien zadać sobie pytanie:

„Czy za pięć albo dziesięć lat ktoś będzie chciał zapłacić za tę nieruchomość więcej niż dzisiaj?”

Nie ma gwarancji, że odpowiedź będzie twierdząca.

Można jednak zwiększyć prawdopodobieństwo, wybierając aktywa, które mają realne przewagi.

Cena jest ważna, ale wartość jest ważniejsza

Rosnące ceny nieruchomości mogą dawać inwestorom poczucie bezpieczeństwa.

Nie powinny jednak prowadzić do automatycznego założenia, że każda nieruchomość będzie dobrą inwestycją.

Rynek nagradza przede wszystkim aktywa, na które istnieje realny popyt.

Dlatego atrakcyjność nieruchomości trzeba analizować przez pryzmat tego, co oferuje użytkownikowi.

Dobra lokalizacja.

Funkcjonalny układ.

Rozsądne koszty utrzymania.

Odpowiedni standard.

Dostęp do infrastruktury.

Niska energochłonność.

Możliwość wynajmu.

Możliwość późniejszej sprzedaży.

Im więcej takich cech posiada nieruchomość, tym większa szansa, że pozostanie konkurencyjna również wtedy, gdy warunki rynkowe się zmienią.

W nieruchomościach nie zawsze wygrywa ten, kto kupił najtaniej. Często wygrywa ten, kto najlepiej przewidział, czego będzie potrzebował przyszły klient.

Dlatego inwestycję warto analizować nie tylko przez pryzmat dzisiejszej ceny, ale również przyszłych kosztów, potencjalnego popytu i możliwości wykorzystania nieruchomości.

To właśnie połączenie lokalizacji, funkcjonalności, ekonomiki użytkowania i perspektyw rozwoju może decydować o tym, czy zakup stanie się wartościowym aktywem, czy tylko drogim majątkiem, którego trudno będzie później korzystnie sprzedać.

Materiał przygotowano we współpracy z Igorem Nowakiem redaktorem portalu InBuild.pl